De "por qué espera el gobierno que baje el precio de los pisos"...

La intención de este post no es otra que la de aclarar un poco las razones por las que el gobierno de España espera que las medidas tomadas en la llamada "reforma financiera" bajen el precio de las viviendas. Lo hago luego de leer y escuchar una cantidad de opiniones y escritos de gente que no tiene idea de lo que está hablando (como siempre, hablar sin conocimiento es un deporte diría que mundial), y lo peor es que estas opiniones y explicaciones son difundidas por medios de masivo alcance.

La medida clave: Aumento de Reservas

Se trata de un aumento de las reservas por activos inmobiliarios de los bancos. Es decir, por cada casa, terreno, o proyecto en construcción que el banco tiene en su activo (que tiene porque alguien no ha pagado su crédito), el banco debía poner en reservas un 31% del valor del suelo, un 27% de las promociones en curso, y un 25% de los pisos acabados. A partir de ahora estas reservas suben al 80% para el suelo, el 65% para pisos en construcción, y del 35% para las casas terminadas.

Concepto clave: Reservas

He aquí lo importante, ¿qué es una reserva?, una reserva es una pérdida que el banco anota en sus libros. Que por qué se llama reserva y no pérdida, sinceramente, por tonterías contables que no vienen al caso. Lo importante es tener claro que, contablemente, un provisión es una pérdida.

Teniendo esto claro, podemos ver que, actualmente, un banco al tomar posesión de una casa, automáticamente tiene que anotar una pérdida del 25% del valor de tasación del piso. Conociendo la práctica de los bancos hasta hace 3 días, eso significa que un piso de 100.000 euros, que normalmente tasaba en 120.000 (por eso de dar un dinerito extra para los muebles, coche, etc) contablemente le vale al banco 90.000 (luego de anotar una pérdida de 30.000 euros).

Veamos la alternativa que tiene el banco: En este momento con un paro superior al 20% y sobreoferta de casas y pisos en muchas zonas, el banco la único manera de vender ese piso que tiene en su activo es con un buen descuento con respecto al precio de tasación. Usando el índice de precios de este portal, vamos a suponer que el precio ha caído un 25% en lo que llevamos de crisis, es decir, si antes valía 100.000 pues ahora el banco lo puede vender en 75.000, como vemos si el banco lo vende tendría que anotar una pérdida adicional de 15.000 euros. Y actualmente, los bancos no están para anotar más pérdidas, así que con el sistema actual lo que se obtenía era un mercado paralizado donde los compradores no pueden alcanzar los precios de oferta, y los bancos, que son quienes hacen las ofertas de pisos en la actualidad, no pueden bajar los precios al precio de mercado porque en definitiva terminarían de quebrar.

El razonamiento con el aumento de reservas sería algo así: "Ya que las pérdidas que tienen que anotar son superiores por tener pisos en sus activos(aumento de las reservas), existe el incentivo de venderlas con descuento, ya que se pierde más teniéndolo en el activo que vendiéndolas".

Con esto espero haber aclarado un poco a aquellos que de verdad quieren saber el espíritu de la medida y de el razonamiento detrás de ella. No tienen idea la cantidad de tonterías que he escuchado y que he leído, tanto que hasta me he animado a escribir un post (que no escribía en el blog desde hace mas de dos meses).

Una medida a medias:

Pues siguiendo con este razonamiento, a mi no me cuadran las cuentas: Vamos a seguir el ejemplo anterior, el piso tasado en 120.000 y que ya el banco lo tiene en el balance a 90.000 asumiendo 30.000 en pérdidas (no es exactamente así pero para efectos del ejemplo es mejor). Con el aumento de reservas tendría que asumir 12.000 euros más de pérdidas y poner el piso en 78.000 en el balance. En el mercado ese mismo piso se pondría vender por 75.000, es decir, tendría que asumir nuevas pérdidas por 3.000 euros. Como vemos, las cuentas no cuadran, seguimos en la situación anterior, en donde al banco le sale más rentable mantener esos pisos en el balance que venderlos. Por supuesto esta situación no se dará en todos los casos, pero me huelo que en la mayoría de los casos seguirá siendo más rentable para el banco mantenerlo en el activo.

En mi opinión la medida va en el buen sentido, pero es una medida a medias. No entiendo por qué una reserva tan alta para desarrollos en construcción y suelo y se mantiene relativamente baja para pisos completados. ¿Es que acaso creen que van a animar al sector de la construcción incentivando a que los pisos en construcción se terminen? ¿creen que esta mayor oferta va a hacer caer el precio de los pisos, ¿no se enteran que el problema es que hay muchos pisos y que hacer más agrava el problema?

Parece que no se enteran que la solución viene primero por salir de ese inventario de pisos existentes, y que luego podría hablarse de una posible reactivación de este sector. La medida correcta era aumentar al 80% las reservas de los pisos terminados. Con esa medida si que verías a los bancos vendiendo pisos como locos y haciendo caer el precio de la vivienda hasta niveles que la gente se lo pueda permitir. Por supuesto, esta medida significaría la quiebra de medio sistema bancario español, y como sabemos los déficits no nos dejan mucho dinero extra para rescates.